斑马消费 杨柘

过去两年多时间里，中国房地产市场发生大逆转，被债务拖垮、被迫退市的房企前赴后继，它们该如何火线求生？

【资料图】

已很久不发声的王石，在日前举办的亚布力论坛上，给不太景气的市场打了一剂鸡血。他指出，房地产高增长时代虽然结束，可市场机会才刚刚开始。

他所说的市场机会，主要来自地产企业的非房业务。

与王石明确指出市场机会不同，地产“前浪”冯仑或许更崇尚大自然的丛林法则。他认为大浪淘沙之后，留下来的优质房企，自然会围绕产品和空间挖掘效益。

这一方面，为房企生存指出一条明路，也是当下房企可持续性经营的唯一出路。

两种声音

日本大和房屋房地产业务与非房业务收入占比30年的变化，出现在日前王石在亚布力论坛的发言稿中。这成为中国房企未来发展的一个参照——在非房业务里钻营，或许会成为未来房企的主流。

也就是说，未来的房企不会依赖于赚取销售房屋的利润，而是利用自持物业的运营，提升收入和效益。

王石一手带大的万科，也曾有过挣扎。

起步初期的万科，靠进出口业务壮大，所涉行业一度多达19个。直至上世纪90年代，才确定住宅开发的主业。

直到2017年，公司入股全球最大物流企业普洛斯、并购太古冷链，开启多元化转型。

早年，王石对多元化较为抗拒。2012年从美国游学回来，他就喊出一句经典语录：“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸手出来干扰你。”

如今，他截然相反的发声，被广泛视作对万科穿越周期、成为行业常青树的某种肯定。

在万科财务报表中，非房业务收入数据，越来越显眼。

2022年，公司5038.4亿元收入中，经营服务业务全口径收入为512.6亿元，同比增长23.1%，占公司收入的10%。

在经营性收入中，万物云、万科商业，分别实现收入303.2亿元、87.2亿元，物流和泊寓年收入规模，均超过30亿元。

不仅万科，龙湖、新城控股及华润等大型房企都在转型，提升对商业等非房业务规模。

冯仑认为，在地产后开发时代里，楼市经过青春期后，必然会萎缩和减量，9成以上住宅开发商会被自然淘汰，存活的优质房企，自然会找到增收的门道。

两类人物

冯仑、王石同属于上世纪90年代初期崛起的地产人，一同经历房地产崛起和辉煌，也同时看到行业走上下坡路。

冯仑1991年在海南创立万通集团，初创人员中，还有易小迪、潘石屹等5人，人称万通六君子。

在海南房地产泡沫中，冯仑带领万通集团，成功攫到第一桶金后全身而退，1993年在北京设立万通地产，开始真正的地产开发商生涯。

两年后，万通六君子正式分家。潘石屹创立SOHO中国、易小迪创立阳光100中国，刘峰回归农业、王功权和王启富仅在地产行业短暂停留，即转型做投资。

易小迪、冯仑和潘石屹，3人几乎同时押注非住宅赛道，完美错过了中国住宅市场发展黄金期，命运轨迹也由此改变。如今，冯仑退出万通、潘石屹远走海外，仅剩易小迪苦苦支撑。

冯仑和王石两人最早的交集，应是发生在1999年，他们与建业地产胡葆森等联合成立中城联盟，旨在发起新住宅运动，后来不了了之。

王石接触地产行业的时间，远比冯仑早。1988年，王石的现代科教仪器展销中心更名为万科，不久就参与深圳威登别墅地块的土地拍卖，正式踏进地产领域。

1989年万科完成股份制改造，两年后登陆深交所，走上万亿市值的长征之路。

与冯仑地产教父、自媒体人及投资人人设相比，王石的身份和业余生活相当丰富，即便任职万科董事长期间，仍能频繁抽身参与登山、皮划艇、滑翔伞等户外运动，同时，还是一个执着的社会公益、双碳经济践行者。

两种生意

2016年，冯仑出售所持有万通集团的全部股权，彻底退出一手创建的企业。近几年主要通过公开活动和自媒体发声，继续对房地产行业指点江山，被外界称为“地产思想家”。

作为万通六君子之首，冯仑其实不算真正意义上“成功”的商人，近年做了不少带有理想色彩的项目。比如，自掏腰包参与发射卫星、在美国双子塔上建中国中心等等。

这让他在地产行业里，如一股清流般的存在。他的偏执和宋卫平近乎一样。只不过，宋卫平将主要精力聚焦在绿城以及后来二次创业的蓝城的产品上，冯仑则对商业项目赋予更多可能性。

或许正是执着于理想化，冯仑离开万通之后，走的路并不轻松，且频繁踩雷。

2021年，他涉嫌挪用4248万元资金被三亚警方立案，事涉与国寿（三亚）健康投资的纠纷；今年3月被北京第四中院列入被执行人，执行标的2857.38万元，涉及与笃遐公司的投资纠纷。

由人前风光的地产教父，一下子成了老赖，年过六旬的冯仑，心里应该不大好受。

王石从来没有遇到这样的状况，从万科荣退之后，始终处于聚光灯下，从来不缺关注，就连疑似割了双眼皮，也会成为热点话题。

去年，他控制的深石收购计划登陆联交所，在房地产艰难的年景里，开启了另一赛道的征程。

因为早年涉猎广泛，让王石在退休之后的投资游刃有余。在退休第二年，他设立了深潜DeepDive，获得A轮千万元融资。

2019年，他的投资业务从运动领域转身医疗、健康，联合几位投资人在耶路撒冷创立中海以德，专注于治疗乙肝创新药的研发。

当地产商的标签逐渐褪去，王石和冯仑的转型方向截然相反。其实，冯仑早已意识到两人的差距。他说，王石在做企业，自己在做老板。